L'Immobilier à Cotonou, Le Théâtre et les Acteurs.
L'Immobilier à Cotonou, Le Théâtre et les Acteurs.
Cotonou,5 Février 2024
Par Justin ADIKPETO, Ingénieur en Immobilier d’Entreprise, Expert Immobilier International, DG de ABC IMMOBILIUM, Vice-Président de l’ANAIB.
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L’immobilier d’entreprise au Bénin est un sport national. Il vient surement après le football et la pétanque. Oui, cela parait invraisemblable, mais tous les béninois, sauf les nouveaux nés, veulent investir dans la pierre. On veut avoir son « chez et on veut avoir des locataires pour assurer le bien être de ses enfants ainsi que sa retraite. Le caractère informel de ce phénomène fait que jusque dans les années 2020, il n’était pas quantifiable et mesurable sur le plan macroéconomique. Les statistiques réelles sont encore difficiles à avoir. Toutefois, le marché de l’immobilier au Bénin se transforme. Il évolue avec des acteurs (institutionnels, investisseurs, propriétaires, utilisateurs, intermédiaires,) qui se formalisent de plus en plus. Qui sont ces acteurs, sur quels types de biens et quels secteurs ils interviennent ? Quelle est l’image du secteur de l’immobilier d’entreprise au Bénin et quelles sont les perspectives ?
Cotonou :
La Capitale Politique du Bénin est PORTO-NOVO. Mais, la plus grande ville et le centre économique est la Commune de COTONOU. C’est le siège du gouvernement (Présidence de la République et les ministères). C’est là également que se situe les sièges des grandes entreprises publiques et privées. Cotonou abrite l’Aéroport International et le Port Autonome. Cotonou abrite les deux tiers des industries du pays.
De par sa situation géographique intéressante que Cotonou développe les échanges avec les pays voisins. La ville est dotée de portes de sortie aérienne, maritime, fluviale vers Porto-Novo et des axes terrestres qui desservent l'ensemble de la sous-région, Nigeria, Niger, Burkina Faso.
C’est donc naturellement que COTONOU représente le Marché de l’Immobilier d’entreprise du Bénin. La ville dispose d’un Quartier Central des Affaires. Il est logé dans le 5ème arrondissement. Le Cœur de ce QCA est le Quartier de « GANHI ». Les grandes artères sont l’Avenue Clozel, l’Avenue Steinmetz et Le Boulevard Saint Michel.
On observe à Cotonou un Quartier Administratif se développant grosso modo entre le Port et l’aéroport. Le Programme d’Actions du Gouvernement prévoie une restructuration de ce quartier. Cette reconfiguration a déjà commencé avec la construction des bâtiments de la cité ministérielle, la construction de l’immeuble du centre des affaires maritimes et de plusieurs autres immeubles sous le contrôle de l’Etat. Par ailleurs, une réflexion avancée serait en cours pour transformer une zone autrefois propriété de BENIRAIL en pôle bancaire.
On trouve également à Cotonou une Zone Commerciale et Industrielle. Elle se développe. Elle se développe le long de la Route Nationale Inter Etat entre l’Ancien Pont et le Carrefour SEME, en direction de PORTO-NOVO.
Notons qu’une nouvelle zone industrielle moderne, du nom de GDIZ, est en cours de développement dans la banlieue nord de la ville à GLO-DJIGBE.
Autres quartiers spécifiques : Cotonou dispose de beaux quartiers à caractère résidentiel. Quartiers calmes et sécurisés avec des villas de standing voire de très haut standing. Depuis 2017, ces quartiers ont bénéficié du programme d’asphaltage du gouvernement. Ce sont les quartiers comme : CENSAD Aéroport, Les Cocotiers, La Haie Vive, La Pate d’Oie, la Zone Résidentielle, Le Quartier JAK.
L’Etat béninois :
Acteur majeur dans tous les sens du terme. Il est un régulateur, vu que par ses décisions (règlementation, fiscalité) il impacte sur le comportement des autres acteurs.
L’Etat béninois, bien qu’il n’existe pas encore de recensement au mètre carré près, est l’un des plus grands propriétaires fonciers du pays. Ceci au travers de son patrimoine privé direct, mais aussi le patrimoine des collectivités publiques et celui des sociétés d’Etat.
Il est par ailleurs un des plus gros utilisateurs d’immeubles de bureaux et assimilés. A travers les ministères, les directions nationales ou départementales des ministères, les collectivités locales, les entreprises publiques, l’Etat est un des principaux, sinon le plus grand, consommateurs de mètres carrés.
Pour le fonctionnement de l’administration béninoise notamment les Ministères, l’Etat dépense d’énorme fonds dans les baux des immeubles dans lesquels la plupart est logée. Le Gouvernement actuel a décidé la construction et l’exploitation d’une cité ministérielle dans la Capitale Economique Cotonou. Cette cité sera construite sur un domaine de 5 Ha et logera 20 Ministères. Il s’agit de 11 bâtiments d’une surface totale de près de 75.000 m². Ils seront livrés en 2024. Ceci est la preuve que l’Etat Béninois est également acteur dans l’investissement.
Les Investisseurs privés et les Propriétaires.
Le marché de l’Investissement Immobilier (Transaction portant sur les biens immobiliers en fonction de leur rendement) est, comme dans la plupart des pays africains au Sud du Sahara, marginal. Les Investisseurs-Propriétaires ont plutôt des politiques de détention patrimoniale. Ils ne cèdent leurs biens que dans les cas d’arbitrages ou de réorganisation de leur patrimoine. D’autres le font pour régler des problèmes de dette fiscale.
Qui sont les Investisseurs-Propriétaires :
- Les individus.
Utilisant leurs épargnes ou des apports familiaux, ils investissent progressivement dans la pierre. Le plus souvent, ils achètent des terrains nus ; y font construire des bâtiments locatifs ; les mettent en location et les gèrent eux-mêmes ou via des agences immobilières.
- Les Investisseurs Privés :
Il s’agit au Bénin de riches grandes familles ayant fait fortune dans le commerce international et qui ont commencé à investir dans l’immobilier. Au début assez informel, ce type d’opération se formalisent de plus en plus. Ces acteurs se dotent de structures de gestion.
- Les Compagnies d’Assurances.
Depuis quelques années, les compagnies d’assurances dans le but de diversifier leurs avoirs investissent dans l’immobilier.
- L’Etat Béninois.
Il est Propriétaire de foncier et de bâtiment qui sont mis en location dans le cadre de baux ordinaires ou de baux emphytéotiques.
Qui sont les grands utilisateurs ?
En matière de logement classique, les utilisateurs sont les familles de classes sociales diverses. Rappelons ici que la tendance et la volonté des individus est la recherche de l’accession à la propriété.
En matière de logement de standing, les utilisateurs sont les hauts cadres nationaux ou expatriés. Ce sont entre autres les diplomates, les fonctionnaires internationaux. Ce genre de biens se situent dans les quartiers résidentiels. A Cotonou, ce sont les quartiers comme La CENSAD, Les Cocotiers, La Haie-Vive, La Zone Résidentielle, La Zone des Ambassades.
Le Marché des Bureaux est essentiellement animé par l’Etat (organes gouvernementaux ou paragouvernementaux). Viennent ensuite les grandes entreprises du secteur privé (les banques, les compagnies d’assurance, les compagnies de téléphonie, les call-centers, les prestataires du Plan d’Actions du Gouvernements, les sociétés ayant des activités liées au Port Autonome de Cotonou). Notons que la plupart des banques et compagnies d’assurance sont propriétaires de leurs sièges à Cotonou.
Les Rendements des Investissements Immobiliers :
Les rendements des investissements immobiliers sont plombés par plusieurs épiphénomènes. On note :
- D’abord les coûts d’entrée que sont la valeur du foncier et les coûts de matériaux de construction. Le coût de la main d’œuvre est relativement contenu.
- Le niveau des loyers à COTONOU est historiquement bas en moyenne. Ceci s’explique par le niveau du pouvoir d’achat et la qualité des prestation proposées.
- La politique fiscale en matière de foncier est relativement changeante d’une année à l’autre depuis quelques années. En moyenne, sur l’étendue du territoire le taux d’imposition varie autour des 25% en prenant en compte l’ensemble des impôts directs et indirects.
- Le coût de gestion. Il est de l’ordre de 10%.
- L’accompagnement bancaire au Bénin est quasi inexistant pour les programmes d’investissement pur.
Résultat de tout ceci, les délais pour les retours sur investissement sont en réalité assez longs ; pour ne pas dire sur deux générations. Les investissement des PARENTS profitent à leurs HERITIERS.
Le gouvernement, depuis 8 ans, met en place des réformes structurelles pour simplifier les procédures et sécuriser les investissements du secteur privé. Bien entendu le monde de l’immobilier va profiter de cette évolution. On peut citer entre autres :
- La simplification de la procédure d’obtention du titre foncier,
- La mise en place d’un cadastre national,
- L’obligation faite de ne faire des transactions immobilières que sur des biens ayant un titre foncier et devant un notaire,
- La création d’un tribunal spécialisé dans le règlement des affaires domaniales,
- Le programme d’asphaltage de plusieurs kilomètres de rues de ville et d’axes routiers.
D’une manière générale, COTONOU est en retard sur le plan de l’immobilier par rapport aux grandes villes africaines comme Dakar, Abidjan, Accra, Lagos, Nairobi, Johannesburg…. Ce retard s’observe pour les types d’investisseur, la qualité et le volume de l’offre, le niveau des infrastructures, la structure et le volume de la demande. Des corrections sont en cours et si en parallèle, la dynamique de l’évolution de l’économie nationale se confirme, il est à parier que le marché de l’immobilier d’entreprise à COTONOU va se moderniser de plus en plus dans les années à venir.